Új Ptk.: az építésben dolgozókat érintő legfontosabb változások – I. rész

Az iLex Systems Zrt. együttműködő partnerei közreműködésével indított cégjogi cikksorozat 18–19. részében dr. Bányai Judit ügyvéd-építészmérnök tekinti át, hogy az új Polgári Törvénykönyv bevezetése nyomán miként módosultak az építési beruházásokat érintő jogszabályok.

Az építésben, ingatlannal kapcsolatos beruházásban érdekelt szereplők jól tudják, hogy a polgári jogi viszonyok szabályozásának alapvető szabályozását a Polgári Törvényben találjuk. A 2014. március 15-től hatályos új Polgári Törvénykönyv rendelkezései [zárójelben az új Ptk. megfelelő helyeivel] a korábbi, 1959. évi IV. törvény rendelkezéseinek sorrendjében, az alábbi fontosabb változásokat hozták a következő cikkben tárgyalásra kerülő Kötelmi részen és a témakörünkön kívül eső Családjog és Öröklési jog területén kívül az alábbi négy könyvben.

A 8 könyvből álló új Polgári Törvénykönyv új jogszabályi jelzést követ, a részek helyett könyveket találunk és a könyveken belülre kerülnek a részek, majd a címek, végül a fejezetek. A jogszabályhelyeket egyelőre csak itt jelöljük az előbbi módon, például az 1:3.§ (2) rövidítés az első könyv, harmadik szakasz (köznyelvben paragrafus) második bekezdésére utal. Az egyes könyvekben újra kezdődik a szakaszok számozása, így elkerülhető, hogy ilyen nagyméretű kódexben nagy, ezres nagyságrendű számok jelöljék az egyes jogszabályhelyeket.

A régi Polgári Törvénykönyv tárgyalási rendjét követve itt címként még a korábbi, „részek” megjelölést találjuk, de a [szögletes zárójelben] található utalások már az új Ptk. helyeire utalnak. Az alábbiakban a pontos jogszabályhely feltüntetése segítséget nyújthat abban, hogy a kódex forgatása rutinná válhasson, és rögtön fellelhető legyen a keresett és itt, vagy másutt hivatkozott rendelkezés.

I. rész: Bevezető rendelkezések

A bevezető rendelkezések részben, az új Ptk-ban ugyanezen című könyvében olyan szabályokat találunk, amelyek végigvonulnak a törvényen, mintegy kulcsot adva a későbbi szabályok értelmezéséhez.  A jóhiszeműség és tisztesség elve köztudottan olyan magatartás, amelyet joggal várhat el természetes és jogi személy a polgári jogi viszonyokban. Ennek a korábbiakhoz képest kiterjesztő értelmezése az, hogy a fél korábbi magatartásával ellenkező magatartása ezen kötelezettség megsértéseként értelmezhető, amely azt is jelenti, hogy ez jogalapot teremthet akár igény érvényesítéséhez is. Az építőiparban vannak kialakult gyakorlatok, korábban jogviszonyban álló személyek korábbi magatartásformáira is vonatkozhat ez, hiszen nem várható el, hogy mindent írásbeli szerződésben szabályozzanak. Az utaló magatartás ezzel szemben szűkített, nem általánosan használható jogintézmény, hanem a kötelmi részbe került, ami jelzi ezt a jelenlegi, szűkített értelmezést.

A jóhiszeműség és tisztesség elve

A Ptk. 4.§ (1) bekezdésében található jóhiszeműség és tisztesség, együttműködési kötelezettség mellett az új Ptk-ban [1:3.§ (2)] új szabályként rögzíti előbbi megsértéseként azt, ha valakinek a joggyakorlása szemben áll korábbi magatartásával, amelyben a másik fél okkal bízhatott a „venire contra factum proprium” tételt, mint ami ugyanezen elvet sérti.

II.rész: A személyek

Az új Ptk-ban a személyek két könyvben találhatók, a II. Az ember, mint jogalany és a III. Jogi személy című könyvekben. A tervezők, alkotók számára különösen örömteli, hogy a személyiségét mindenki szabadon érvényesítheti, és kiemelt védelmet kap az emberi méltóság védelme. Új fogalmi elem a védett ismeret, amely az építési tervezési és kivitelezési folyamat során is fölmerülhet. A személyiségi jog megsértésével, annak kapcsán keletkezett vagyoni előnyt is kérheti az, akinek ezen joga sérült, továbbá fontos jogintézmény, hogy amennyiben bizonyítást nyer, hogy valakinek sérült a személyiségi joga, anélkül illeti sérelemdíj, hogy tételesen bizonyítania kellene az ezzel bekövetkezett kárát.

Személyhez fűződő jogok – általánosan

Az új Ptk személyiségi jognak nevezi a korábbi személyhez fűződő jogokat és új szabályként rögzíti [2:42.§ (1)], hogy személyiségét mindenki szabadon érvényesítheti a törvény és mások jogainak korlátai között, továbbá kiemelten és nem példálódzóan említi az emberi méltóság védelmét [2:42.§ (2)].

Személyhez fűződő jogok – részletesen

Az új Ptk-ban [2:48.§(1)-(2)] a képmás és felvétel elkészítéséhez és felhasználásához is kell már az érintett hozzájárulása, nemcsak annak nyilvánosságra hozatalához. Az üzleti titokkal azonos védelemben részesíti az új Ptk. az újonnan bevezetett védett ismeretet [2:47.§], emellett a személyiségi jog megsértésekor immáron szankcióként követelni lehet a jogsértéssel elért vagyoni előny átengedését [2:51.§ (1) e)]. Új elem az is, hogy közigazgatási, bírósági, valamint ügyészségi jogkörben eljáró személy személyiségi jog megsértésére vonatkozó jogérvényesítést is külön tartalmazza [2:51.§ (3)]. Nem vagyoni sérelem esetén korábban a kártérítési felelősség szabályait kellett alkalmazni, az új Ptk. bevezette a sérelemdíjat, amelynek legfőbb jellemzője, hogy megállapításához elég a jogsértés tényét bizonyítani, egyéb hátrányt nem, annak megállapítása esetén a sérelmet szenvedett jogosult a sérelemdíjra. A szellemi alkotásokhoz fűződő jog tekintetében azonban csak kisegítő alkalmazásra vonatkozóan tartalmaz rendelkezést, amennyiben a szerzői jogról és az iparjogvédelemről rendelkező törvények nem szabályoznának valamely kérdéseket [2:55.§].

III. rész: Tulajdonjog

Az új Ptk. V. Dologi jog kötetében találjuk az ingatlannal és az építkezéssel kapcsolatos olyan fontos jogintézményeket, mint a túlépítés, a beépítés, a hozzáépítés, továbbá, hogy a közhiteles ingatlan-nyilvántartásba milyen új bejegyzések tehetők vagy mely bejegyzések kötelezőek, amennyiben a háttér jogviszonyt hatályosan érvényesíteni szereznénk a másik vagy harmadik fél felé. A megbízás nélküli ügyvitel jogintézménye a jelenlegi szabályozás szerint magába olvasztotta a felelős őrzés korábbi szabályozását, ezen túl előbbi fogalmat mellőzni vagyunk kénytelenek. A fogalmak többnyire annyiban lettek pontosabbak, amennyiben az eddigi ítélkezési gyakorlat azt kikristályosította.

A tulajdonjog tárgyai

Az épület tulajdonosa és a föld tulajdonosa bármikor megállapodhat arról, hogy eltérnek attól a szabálytól, hogy az épület tulajdonjoga a földtulajdonost illeti meg [5:18.§ (1)]; az új Ptk. nem követeli meg ennek írásba foglalását. Amennyiben az ingatlan tulajdonosa úgy rendelkezik, a földet és a rajta álló épületet önálló ingatlanokként is bejegyeztetheti az ingatlan-nyilvántartásba [5:18.§ (2)]. Rendelkezik azonban az új szabályozás arról is, hogy a földtulajdonosnak és az épülettulajdonosnak az épület létesítésére és a föld használatára vonatkozó megállapodása csak akkor hatályos harmadik személlyel szemben, ha azt feljegyezték az ingatlan-nyilvántartásba [5:19.§ (1)].

A túlépítés

A jóhiszemű túlépítés szabályozása nem változott, de a rosszhiszemű túlépítésre vonatkozó szabályok közül elmaradt az, hogy az épület lebontását akkor lehet követelni, ha ez az okszerű gazdálkodás követelményeivel nem ellenkezik (Ptk. 110.§ (2)).

Az elidegenítési tilalom

A korábban együtt szabályozott elidegenítési és terhelési tilalom mellett az új Ptk-ban megjelent önállóan a terhelési tilalom alapításának a lehetősége [5:32.§ (3)].

Elbirtoklás

Az új Ptk. kimondja, hogy az elidegenítési és terhelési tilalom nem zárja ki az elbirtoklást [5:44.§ (3)] és egyértelművé teszi, hogy a dolog tulajdoni hányada is elbirtokolható [5:44.§ (4)].

Beépítés

Az új Ptk külön rendelkezik arról az idegen anyagról, amely a telek, illetve az épület alkotórészévé válik, előbbi a telek, utóbbi az épület tulajdonosának tulajdonává válik, de megengedi, hogy ettől eltérően rendelkezzenek az érdekeltek [5:69.§ (1)-(2)].

Hozzáépítés

Az új Ptk. önálló esetként szabályozza a hozzáépítést és rendelkezik a hozzáépítésnek nem minősülő építési munka ellenértékének megtérítéséről, meghatározza, mikor rosszhiszemű a ráépítő, a túlépítés szabályaira utalva [5:71.§].

Közös tulajdon

Az új Ptk lehetővé teszi, hogy a tulajdonostársak eltérően rendelkezzenek a közös tulajdont érintő kérdésekben történő döntéshozatalra szótöbbséget előíró rendelkezéstől [5:78.§ (1)]. Rendelkezik arról az esetről is, amikor a közös tulajdon megszüntetése alkalmatlan időre esik, ebben az esetben azt a bíróság nem rendelheti el [5:83.§ (2)], tulajdonostárs tulajdonba adása esetén a bíróságnak meg kell határoznia a megfelelő ellenértéket, árverési értékesítésnél a legkisebb vételárat [5:84.§ (3)].

Haszonélvezeti jog

Az új szabályozás rögzíti a jogi személy javára engedett haszonélvezeti jog leghosszabb időtartamát, ami 50 év lehet [5:147.§ (5)] és haszonélvezeti jog alapítható az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jogon is [5:146.§] ennek is szükséges azonban az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzése.

Telki szolgalom elbirtoklása

A telki szolgalom elbirtoklását 15 év után teszi lehetővé a törvény [5:161.§ (3)]

Felelős őrzés – megszűnt

A felelős őrzés jogintézménye megszűnt, helyét részben a megbízás nélküli ügyvitel szabályai vették át a jogalap nélküli birtoklás esetében is [5:9.§ (3)].

Összegezve az eddigieket: a tárgyalt körben kiemelt jogintézmények pontosítása mellett újként jelenik meg a védett ismeret, a sérelemdíj, és megszűnt a felelős őrzés, a korábbi Ptk. túlnyomó része azonban szinte változtatás nélkül került át az új kódexbe. A következő részben a Polgári Törvénykönyv Kötelmi jogi részének az építés szereplői számára különösen érdekes változásait tekintjük át, a pontos jogszabályhelyek jelölésével.

dr. Bányai Judit ügyvéd-építészmérnök
iLex Systems Zrt. együttműködő partner
kérdések, észrevételek: ilex@ilexsystems.com

Forrás